築古戸建の売却はリフォームして売る？更地にして売る？

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築年数の古い一戸建て住宅の売却は、現況のまま売り出すのが基本です。リフォームやリノベーションをしたからといって、高く売れるわけではありません。また、今は古い建物が立っている格安物件の需要が増えています。

どのように売り出すか、検討の順番は、①現況のまま、②リフォーム、③更地です。もちろん、物件ごと個別状況をふまえて判断する必要がありますから、媒介契約する不動産業者とよく相談することが大事です。。

このページの目次

まずは「現況のまま」の売却を考える

築年数が古くても、まずは現況のまま売却を考えるのが基本です。

売却にあたって、物件の見た目は確かに大事ですが、築古物件に費用をかけてリフォームしても、価格の大枠を決めるのは築年数です。リフォームにかかった費用を、そのまま販売価格に転嫁できるわけではありません。

最近は、築古物件を安く購入して、自分のライフスタイルにあうようにリフォームする人も増え、そういう物件の需要が高まっています。そういう点からも、まずは現況のまま売り出すのが基本です。

リフォームして売る場合は、リフォームによる付加価値とリフォーム費用を販売価格にどう反映できるか、売却益がどうなるか、シミュレーションすることが大事です。

なお、リフォームは、必要最低限にとどめるべきです。多額の費用をかけてリフォームしても、リフォーム費用を販売価格に全額転化することはできません。

リフォームをすることで売れやすくなるケースの1つに、耐震リフォームがあります。安全性に加え、耐震基準に適合していると、買主が住宅ローン減税を受けられるからです。

耐震基準をクリアしているかを判断材料とし、「住宅ローン減税を受けられないなら買わない」という買主も多いので、検討してみてもよいでしょう。ただし、耐震改修工事には相当な費用がかかります。費用対効果を試算した上で、判断することが大切です。

住宅ローン減税を受けられる要件

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）を受けられるのは、次のいずれかに該当する住宅であることです。

（イ）家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年）以下であること。
（ロ）地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずるもの（耐震基準）に適合する建物であること。
（ハ）平成26年4月1日以後に取得した中古住宅で、（イ）または（ロ）のいずれにも該当しない一定のもの（要耐震改修住宅）のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること。